Město Holešov právě přepisuje pravidla hry pro váš majetek. Máte posledních několik týdnů na to, abyste se ozvali. Po 26. březnu 2026 bude na námitky pozdě — a nový stavební zákon vám v tom případě zavře dveře i k soudu.
Proč by vás měla změna územního plánu zajímat
Územní plán není abstraktní úřední dokument. Je to právně závazný předpis, který určuje, co můžete a nemůžete na svém pozemku postavit, jaké podnikání tam můžete provozovat a v konečném důsledku i to, kolik váš majetek stojí. Když se změní „barva" vašeho pozemku na mapě územního plánu, může to znamenat rozdíl v řádu statisíců až milionů korun.
Změna č. 3 Územního plánu Holešov je rozsáhlý dokument, který zasahuje do celého správního území města včetně místních částí Dobrotice, Količín, Tučapy, Všetuly a Žopy. Přináší přes sto dílčích změn — od drobných technických úprav po zásadní překreslení funkčního využití celých lokalit.
Pro většinu vlastníků nemovitostí je orientace ve stovkách stran textu, tabulek a výkresů prakticky nemožná. Právě proto je důležité vědět, na co se zaměřit a jak postupovat.
Klíčové termíny, které nesmíte zmeškat
Veřejné projednání se koná 11. března 2026 v 15:30 hodin na Městském úřadu Holešov, Masarykova 608, velká zasedací místnost, dveře č. 306 (3. nadzemní podlaží).
Připomínky můžete podat do 26. března 2026 — tedy do 15 dnů od veřejného projednání. Toto datum je nepřekročitelné. Připomínky podané po tomto termínu úřad ze zákona odmítne.
Návrh změny je k nahlédnutí od 28. ledna do 26. března 2026 na těchto místech:
- Osobně na Městském úřadu Holešov, Odbor územního plánování, Masarykova 628, dveře č. 315
- Online na webu města: holesov.cz/uzemne-planovaci-dokumentace-rozpracovana
- Na Národním geoportálu územního plánování: uzemniplanovani.gov.cz
Proč je lhůta tak důležitá: Past nového stavebního zákona
Nový stavební zákon (zákon č. 283/2021 Sb.) zavedl do procesu územního plánování zásadní změnu, o které mnozí vlastníci nemovitostí dosud nevědí. Ustanovení § 307 odst. 2 zavádí takzvaný princip koncentrace řízení.
V praxi to znamená následující: pokud se jako vlastník nemovitosti včas neozvete v průběhu projednávání územního plánu, nemůžete následně úspěšně napadnout územní plán u soudu. Soud vaši žalobu odmítne s odůvodněním, že jste nevyužili zákonných prostředků obrany v administrativní fázi procesu.
Dříve benevolentní přístup soudů, který umožňoval napadnout nezákonnost územního plánu i bez předchozí aktivity vlastníka, je minulostí. Nový stavební zákon důsledně uplatňuje zásadu „bdělým náležejí práva" — kdo mlčí, vzdává se svých práv.
Co Změna č. 3 konkrétně přináší
Změna č. 3 Územního plánu Holešov obsahuje více než sto jednotlivých lokalitních změn. Níže uvádím přehled těch nejdůležitějších kategorií.
Změny funkčního využití ploch
Řada ploch mění svůj charakter. Některé příklady:
Lokalita Sadová — původní plocha občanského vybavení komerčního (OK T.512) se mění na plochu smíšenou obytnou městskou (SM Z.608). To odráží realizaci záměru v této lokalitě a posílení obytné funkce.
Ulice Tovární — plocha výroby všeobecné (VU) se mění na transformační plochu smíšenou obytnou všeobecnou (SU T.584). Vlastník zde požádal o možnost realizovat bydlení, občanskou vybavenost a služby nerušícího charakteru. Pozor však na to, že v této lokalitě je nutné počítat se zvýšenou hlukovou zátěží z výrobního areálu a z dopravy silniční i železniční.
Místní část Žopy, lokalita Slatiny — zemědělská půda (AU/AX) se mění na plochy rekreace individuální (RI Z.593, Z.594). Jedná se o rozšíření a legalizaci rekreačního využití na základě požadavků vlastníků pozemků.
Východní okraj Holešova — nově se vymezuje plocha sídelní zeleně (ZS Z.590) mezi komunikací II/438 směr Dobrotice a železnicí. Účelem je příležitostné parkování při hromadných akcích, jako je hudební festival Holešovská Regata nebo Bikemaraton Drásal.
Místní část Žopy — nová plocha občanského vybavení pro sport (OS Z.591) na okraji zastavěného území pro realizaci venkovního sportoviště (skatepark, inline brusle, cyklokros a podobně).
Místní část Tučapy — nová zastavitelná plocha výroby zemědělské a lesnické (VZ Z.596) na severním okraji zastavěného území jako rozvojová plocha navazující na stabilizovanou zemědělskou výrobu.
Vypuštění územních rezerv
Změna č. 3 ruší dvě územní rezervy pro bydlení individuální: rezervu BI R.413 v katastrálním území Holešov a rezervu BI R.416 v katastrálním území Tučapy. Odůvodnění zní, že stávající vymezení v plochách zemědělských neznemožní případné budoucí využití pro bydlení.
Pro vlastníky pozemků v těchto lokalitách to může znamenat změnu výhledu na budoucí využití jejich nemovitostí.
Nová pravidla pro parkování
Změna č. 3 zavádí nové zóny pro dopravu v klidu s rozdílnými požadavky na minimální počet parkovacích stání. Územní plán nově vymezuje tři zóny:
Zóna I — pokrývá plochu městské památkové zóny. Zde platí nejnižší požadavky na počet parkovacích míst.
Zóna II — bezprostředně navazující území na městskou památkovou zónu včetně části ulice Palackého.
Zóna III — celé zbývající území města včetně místních částí.
V zónách I a II se vyskytuje zahuštěná, převážně původní řadová zástavba s omezenými možnostmi výstavby nových parkovacích míst. Cílem procentuální korekce, tedy snížení požadovaného počtu parkovacích míst, je vytvořit podmínky pro využití objektů a umožnit jejich rekonstrukce.
Aktualizace v souvislosti s realizovanými stavbami
Značná část změn pouze odráží skutečný stav v území. Dálnice D49 a její přivaděč již byly realizovány, a proto se návrhové plochy pro tyto stavby převádějí do stavu. Podobně se upravují plochy v lokalitě Sadová, kde probíhá postupná výstavba.
Jak zjistit, zda se změna týká vašeho pozemku
Doporučuji následující postup:
Krok 1: Identifikujte svůj pozemek. Zjistěte parcelní číslo a katastrální území vaší nemovitosti. Tyto údaje najdete v katastru nemovitostí na webu cuzk.cz nebo v kupní smlouvě či výpisu z listu vlastnictví.
Krok 2: Prostudujte grafickou část změny. Na webu města nebo na Národním geoportálu si otevřete výkresy: Výkres základního členění území, Hlavní výkres a Výkres veřejně prospěšných staveb. Najděte svůj pozemek a porovnejte jeho „barvu" a označení v platném územním plánu a v návrhu změny.
Krok 3: Přečtěte si textovou část. Pokud váš pozemek spadá do měněné lokality, vyhledejte v textové části odůvodnění (část 3-1), zejména v kapitole 9, jaké změny se ho týkají a proč byly navrženy.
Krok 4: Porovnejte podmínky využití. Nestačí se podívat pouze na mapu. Je nutné porovnat i textovou část regulativů. Změnil se kód využití vašeho pozemku? Změnila se výšková regulace? Byla na pozemek umístěna veřejně prospěšná stavba nebo biokoridor? Zkontrolujte tabulky záborů zemědělského půdního fondu — pokud je tam váš pozemek, změna se vás týká.
Jak podat připomínku
Každý občan má právo podat k návrhu změny územního plánu připomínku. Připomínka musí být písemná a musí obsahovat tyto náležitosti:
Identifikační údaje — jméno, příjmení, datum narození a adresu trvalého pobytu. Právnická osoba uvádí název, IČO a adresu sídla.
Označení správního orgánu — Městský úřad Holešov, Odbor územního plánování a stavebního řádu, Úsek územního plánování, Masarykova 628, 769 01 Holešov.
Vymezení území dotčeného připomínkou — konkrétní označení pozemku nebo lokality, ke které se připomínka vztahuje.
Odůvodnění — vysvětlení, proč s navrženým řešením nesouhlasíte a jaké řešení navrhujete.
Podpis — vlastnoruční podpis osoby, která připomínku uplatňuje.
Připomínku lze podat osobně na podatelně úřadu, poštou nebo datovou schránkou (IDS: x8qbfvu).
Proč zvážit odbornou pomoc
Připomínka sepsaná laikem je často úřadem snadno vypořádána formální frází „nevyhovuje se". Úředníci mají k dispozici právní podporu a projektanta, který připravil územní plán. Proti tomuto aparátu stojí běžný občan obvykle sám.
Kvalifikovaná námitka musí obsahovat právní argumentaci — může mířit na porušení principu proporcionality (zásah je větší než veřejný zájem), na rozpor s nadřazenou dokumentací (Zásady územního rozvoje Zlínského kraje) nebo na diskriminační přístup. Námitka sepsaná advokátem specializovaným na stavební právo, která cituje judikaturu Nejvyššího správního soudu, nutí úřad k velmi opatrnému a podrobnému vypořádání.
Vzhledem k hodnotám nemovitostí, které se v Holešově pohybují v řádu milionů korun, je investice do odborného právního zastoupení zlomkem potenciálně zachráněné hodnoty.
Co nabízíme
Advokátní kancelář Mgr. Davida Uruby se specializuje na stavební právo a územní plánování. Nabízíme:
Audit vaší nemovitosti — prověříme, zda a jak se Změna č. 3 dotýká vašeho pozemku nebo stavby.
Sepsání kvalifikované námitky/připomínky — připravíme právně argumentovaný dokument, který úřad nebude moci odbýt formální frází.
Následnou právní podporu — pokud bude námitka zamítnuta, můžeme vás zastupovat v případném soudním přezkumu.
Závěr: Váš majetek, vaše odpovědnost
Změna č. 3 Územního plánu Holešov je masivním dokumentem, který překresluje mapu města. Pro někoho přináší příležitost — změna pole na stavební parcelu. Pro jiného hrozbu — změna klidné ulice na trasu k průmyslové zóně nebo omezení možností výstavby na vlastním pozemku.
V roce 2026 už neplatí, že úřad automaticky ochrání vaše zájmy. Právo náleží bdělým.
Pokud vlastníte nemovitost v Holešově nebo jeho místních částech, nespoléhejte na náhodu. Zkontrolujte si, co se chystá za vaším plotem. A pokud se vám to nelíbí, ozvěte se. Hlasitě, právně kvalifikovaně a hlavně včas.
Protože ticho vás v tomto případě může stát miliony.
