Obec Lešany na Prostějovsku přijala v prosinci 2024 nový územní plán. V následujících měsících proti němu podali žaloby tři různí vlastníci pozemků – a já je všechny zastupoval. Krajský soud v Brně dal ve všech třech případech za pravdu mým klientům a napadené části územního plánu zrušil.
Tři různé příběhy, tři různé pozemky, ale jeden společný problém: obec svým územním plánem zasáhla do vlastnických práv, aniž by řádně vysvětlila proč.
V tomto článku popíšu, co se stalo, jak jsme argumentovali a hlavně – co k tomu řekl soud. Právě závěry soudu totiž mohou být užitečné pro každého, kdo řeší podobný spor se „svou" obcí.
Případ první: Park místo stavebních pozemků (66 A 1/2025)
O co šlo
Moje klientka vlastní dva pozemky přímo v obci. V předchozím územním plánu spadaly do plochy zemědělské půdy – tedy nebyly zastavitelné, ale ani nijak zvlášť omezené.
Nový územní plán ale přinesl zásadní změnu: prakticky všechny okolní pozemky, které předtím spadaly do stejné zemědělské plochy, se staly zastavitelnými – obec je zařadila do ploch pro výstavbu rodinných domů. Všechny. Až na pozemky mé klientky. Ty obec zařadila do plochy veřejné zeleně – parky a parkově upravené plochy (ZP.007). Fakticky to znamenalo, že klientka na svých pozemcích nemůže stavět, zatímco její sousedé najednou mohou.
Pikantní detail: pozemek doslova „přes cestu" patří dceři místostarostky a ten se stal součástí zastavitelné plochy.
Klientka podala námitky už v procesu přijímání územního plánu, ale obec je zamítla s obecným odkazem na potřebu veřejné zeleně pro rezidenční oblast.
Co řekl soud
Soud dal klientce za pravdu a napadenou část územního plánu zrušil. Klíčové body z odůvodnění:
Diskriminace musí mít důvod. Soud konstatoval, že pozemky klientky a sousední pozemky v nové zastavitelné ploše SV.009 byly z hlediska předchozího územního plánu ve zcela stejném postavení – oboje spadalo do plochy zemědělské půdy. Přesto s nimi obec naložila diametrálně odlišně. Soud připomněl, že odlišné zacházení se srovnatelnými pozemky k tíži vlastníka, kterému chybí objektivní zdůvodnění, je zakázanou diskriminací.
Obecné fráze nestačí. Obec v odůvodnění uvedla, že plocha veřejné zeleně je „logicky umístěna v centru rezidenční oblasti". Soud to vyhodnotil jako nedostatečné. Chybělo konkrétní vysvětlení, proč si pravidlo o povinné zeleni žádalo vymezení další plochy právě na pozemcích klientky, když srovnatelné sousední pozemky byly nově zastavitelné.
Zjevné omezení se musí odůvodnit bez ohledu na aktivitu vlastníka. Soud odkázal na rozsudek Nejvyššího správního soudu č. j. 7 Aos 4/2012-31: pokud jde o zjevné omezení vlastnických práv, nelze odpovědnost za nedostatečné odůvodnění přenášet na vlastníky pozemků. Obec měla sama rozpoznat, že vytváří nerovnost, a vysvětlit ji.
Zajímavé bylo i to, jak se soud vypořádal s procesní otázkou. Klientka při jednání rozšířila svou argumentaci o srovnání s dalšími pozemky. Soud to připustil – mimo jiné proto, že obecná lhůta pro podání návrhu na zrušení územního plánu ještě ani neuplynula, a nutil by tak klientku podávat nový návrh se stejným obsahem. Odmítnutí takového rozšíření by podle soudu hraničilo s přepjatým formalismem.
Tento rozsudek nabyl právní moci 19. 6. 2025.
Případ druhý: Cyklostezky přes soukromé pozemky (64 A 3/2025)
O co šlo
Můj klient vlastní v obci Lešany několik pozemků – dva jižně od obce (podél silnice na Ohrozim) a jeden severně (u silnice na Bílovice). V předchozím územním plánu šlo o zemědělskou půdu.
Nový územní plán přinesl dvě zásadní změny: za prvé obec přes klientovy jižní pozemky naplánovala hned dvě cyklostezky spojující Lešany s Ohrozimí a vymezila je jako veřejně prospěšné stavby s možností vyvlastnění. Za druhé obec odmítla zařadit klientovy pozemky mezi zastavitelné plochy s odkazem na koncepci „kompaktního sídla" – současně ale v jiných, vzdálenějších lokalitách zastavitelné plochy vymezila.
Klient na rozdíl od předchozího případu řádně podal námitky v průběhu přijímání územního plánu. Navrhoval, aby cyklostezky vedly po obecních pozemcích, které historicky sloužily jako spojnice mezi obcemi. Obec námitky zamítla.
Co řekl soud
Soud vyhověl klientovi částečně – zrušil všechny tři plochy vymezené pro cyklostezky (PU.202, PU.203, PU.204) a všechny tři veřejně prospěšné stavby (VD.1, VD.2, VD.3). Ve zbytku – tedy v otázce nezastavitelnosti pozemků – návrh zamítl.
Ke cyklostezkám soud konstatoval:
Námitka musí dostat odpověď. Klient namítal, že cyklostezky zbytečně zasahují do jeho pozemků a mohou vést po obecních parcelách. Obec v rozhodnutí o námitce reagovala jen na jednu ze dvou cyklostezek, a to zcela nedostatečně – pouze konstatovala, že trasa využívá „vyježděnou cestu". Na námitku ke druhé cyklostezce neodpověděla vůbec.
Vyvlastnění vyžaduje přesvědčivé důvody. Soud zdůraznil, že vymezení ploch s možností vyvlastnění představuje významný zásah do vlastnických práv. Aby takový zásah nebyl excesivní, musí být předloženy dostatečné důvody – a to přímo v odůvodnění územního plánu a v rozhodnutí o námitkách, ne až v soudním řízení. Důvody, které obec uváděla poprvé až ve vyjádření k žalobě, soud odmítl zohlednit.
Alternativy se musí zvážit přezkoumatelně. Územní plán sice zmiňoval tři varianty vedení cyklostezky, ale nebylo z něj zjistitelné, proč bylo zvoleno právě řešení zasahující do soukromých pozemků klienta. To, že soud nemohl ověřit, zda zásah do vlastnického práva byl činěn „jen v nezbytně nutné míře a nejšetrnějším ze způsobů", vedlo ke zrušení.
Naopak v otázce nezastavitelnosti pozemků soud konstatoval, že odůvodnění obce je dostatečné. Koncepce kompaktního sídla, na kterou se obec odvolávala, byla podle soudu logická a konkrétní – pozemky klienta skutečně leží mimo kompaktní zástavbu. Soud také odmítl námitku diskriminace ve srovnání s jinými lokalitami: poukazované zastavitelné plochy se lišily polohou, návazností na stávající zástavbu i tím, že většina z nich byla jako zastavitelné vymezena už v předchozím územním plánu.
Tento výsledek ukazuje důležitou věc: soud není automatem na rušení územních plánů. Tam, kde obec svůj postup řádně odůvodnila, její rozhodnutí obstálo – i když klient s ním nesouhlasil.
Případ třetí: Z bydlení rekreace – účelová regulace „na míru" (66 A 9/2025)
O co šlo
Toto byl asi nejdramatičtější z celé trojice. Moji klienti – dva spoluvlastníci pozemku přímo v obci – měli na základě předchozího územního plánu pozemek v ploše pro bydlení. V roce 2022 jim stavební úřad vydal společný souhlas s umístěním a provedením novostavby rodinného domu. Na pozemek umístili modulární stavbu a napojili ji na obecní kanalizaci – obec s nimi dokonce uzavřela smlouvu o odvádění odpadních vod.
Jenže nový územní plán z prosince 2024 zcela převrátil pravidla hry. Pozemek přeřadil z plochy bydlení (BP) do plochy rekreace individuální (RI). V této ploše se výslovně zakazovalo bydlení, mobilní domy, výrobky plnící funkci stavby a stanovil se limit zastavěné plochy 40 m² – těsně pod výměru existující stavby klientů (48 m²). Územní plán tak fakticky znemožnil legalizaci stavby, která stála na pozemku už v době jeho přijímání.
Klienti bohužel nepodali námitky v průběhu přijímání územního plánu.
Co řekl soud
Soud i přes procesní pasivitu klientů napadený územní plán v dotčené části zrušil. Toto je z právního hlediska nejzajímavější rozhodnutí z celé trojice, protože ukazuje, že i pasivní vlastník může uspět – pokud jde o dostatečně závažný problém.
Pasivita nezbavuje obec povinnosti odůvodnit. Soud jasně uvedl, že procesní pasivita navrhovatelů sice omezuje rozsah přezkumu (zejména co do proporcionality), ale neznamená, že obec může provést zásadní změnu funkčního využití pozemku bez jakéhokoliv odůvodnění. Pokud jde o zjevné a předvídatelné omezení vlastnických práv, musí být tato změna srozumitelně a přezkoumatelně zdůvodněna – bez ohledu na to, zda se vlastník ozval.
Pravomocná rozhodnutí jsou limitem území. Soud odkázal na ustálenou judikaturu NSS, podle které územní rozhodnutí a stavební povolení představují limit využití území, který musí územní plán respektovat. Společný souhlas z roku 2022 pro rodinný dům na daném pozemku byl takovým limitem. Soud výslovně konstatoval, že obec se prostřednictvím územního plánu nemůže snažit „odstranit" účinky dříve pravomocných rozhodnutí – jinak by se řádně povolené stavby mohly zpětně dostat do rozporu s územním plánem, což by bylo v příkrém rozporu s principem právní jistoty.
Odejmutí bytové funkce při současném rozvoji bydlení jinde vyžaduje zvláštní zdůvodnění. Soud poukázal na to, že obec v bezprostředním okolí dotčeného pozemku vymezila nové rozvojové plochy pro bydlení. Pokud současně rozvíjí bytovou funkci jinde, odejmutí možnosti bydlení z dříve bytové plochy vyžaduje „zvláště přesvědčivé odůvodnění" – aby se vyloučila libovůle. Pouhá obecná tvrzení o „koncepci" bez vysvětlení rozdílného přístupu k jednotlivým lokalitám nemohou obstát.
Soud nemůže nahradit chybějící úvahu samosprávy. Závěrečná pasáž rozsudku je pozoruhodná svou principiálností. Soud výslovně uvedl, že nemůže sám provést úvahy o vhodnosti či přiměřenosti přijatého řešení, protože tím by nahrazoval úvahu, která musí primárně zaznít z úrovně samosprávy. Takový postup by porušil zásadu zdrženlivosti soudů a zasáhl do ústavně zaručeného práva obce na samosprávu.
Naopak námitku systémové podjatosti (právní zástupkyně obce je současně radní města, pod které spadá stavební úřad) soud zamítl – chyběly konkrétní skutečnosti, které by takové riziko doložily.
Co z toho plyne: Praktické poučení
Všechny tři rozsudky mají společného jmenovatele, a tím je nedostatečné odůvodnění územního plánu. Obec Lešany v žádném z případů nepředložila konkrétní, přezkoumatelné důvody pro své rozhodnutí, které zasáhlo do vlastnických práv. Soud opakovaně konstatoval, že obecné fráze o „koncepci" a „urbanistické kompozici" nestačí tam, kde je zásah do vlastnického práva zjevný a předvídatelný.
Pokud se nacházíte v podobné situaci, zapamatujte si:
Podávejte připomínky. Ve dvou ze tří případů klienti námitky (nyní podle nového stavebního zákona "připomínky") buď nepodali, nebo podali jen velmi stručné. Přestože nakonec uspěli, jejich pozice by byla výrazně silnější, kdyby se aktivně zapojili do procesu přijímání územního plánu. Soud v případě pasivních navrhovatelů neprovádí plný test proporcionality – a to může být rozhodující.
Za nového stavebního zákonu nepodání připomínek představuje "vzdání" se práva na žalobu!
Sledujte, co se s vaším pozemkem děje. Územní plán se nepřijímá přes noc. Návrh se zveřejňuje, konají se veřejná projednání, běží lhůty pro námitky. Pokud tyto příležitosti promeškáte, nemusíte už u soudu uspět.
Obec musí vysvětlit „proč". Územní plán není neomezená pravomoc obce. Každý zásah do vlastnického práva musí mít racionální důvod a nesmí být svévolný. Pokud obec mění funkční využití vašeho pozemku, má povinnost vysvětlit proč – a to ve srozumitelné a přezkoumatelné podobě.
Pravomocná rozhodnutí se nepřebíjejí územním plánem. Máte-li platné stavební povolení nebo územní souhlas, obec jej nemůže obejít tím, že přijme nový územní plán s odlišnou regulací. Taková rozhodnutí jsou limitem území, který musí být respektován.
Zrušení neznamená automatickou výhru. Jak ukázal případ s cyklostezkami, soud ruší jen to, co neobstojí – a kde obec svůj postup odůvodnila, její rozhodnutí potvrdí. A i po zrušení má obec prostor napravit nedostatky a přijmout novou regulaci – tentokrát s řádným odůvodněním.
Všechna tři řízení probíhala u Krajského soudu v Brně v letech 2025–2026. Rozsudky jsou veřejně dostupné pod sp. zn. 66 A 1/2025, 64 A 3/2025 a 66 A 9/2025.
Pokud řešíte podobný problém se svým územním plánem, neváhejte se na mě obrátit. Územní plánování je oblast, kde včasná právní pomoc může ušetřit roky sporů a statisíce korun.
