Vlastnit nemovitost v roce 2026 znamená víc než jen starat se o fasádu a sekat trávu. Znamená to hlídat si, co se děje v mapách na úřední desce. Mnoho majitelů rodinných domů a pozemků v Horním Lapači žije v přesvědčení, že dokud jim nikdo neklepe na dveře s výměrem o vyvlastnění, jsou v bezpečí.
Bohužel, realita nového stavebního práva je jiná. O hodnotě vašeho majetku, o vašem výhledu a o tom, zda vám pod okny bude jezdit těžká technika, se rozhoduje právě teď. Potichu, papírově, formou Změny č. 2 Územního plánu Horní Lapač.
Tento text není poplašná zpráva. Je to podrobná právní analýza situace, která nastala vyvěšením veřejné vyhlášky těsně před Vánoci. Mým cílem je vysvětlit vám, v čem spočívá nebezpečí nového stavebního zákona pro pasivní vlastníky a proč je období do 10. února 2026 rozhodující pro budoucnost vašeho domova.
ČÁST 1: CO KONKRÉTNĚ SE MĚNÍ V HORNÍM LAPAČI?
Než se dostaneme k právním kličkám, podívejme se na terén. Návrh změny, který zpracoval Městský úřad Holešov, není jen formální aktualizací. Obsahuje zásahy do území, které mohou mít fyzický dopad na konkrétní nemovitosti.
Z dokumentace vyplývají tři rizikové oblasti, které byste si měli okamžitě zkontrolovat:
1. Čistírna odpadních vod (ČOV) se dává do pohybu
Návrh explicitně uvádí „úpravu vymezení zastavitelných ploch TW č. 29 a 31“. Pod touto zkratkou se skrývá technická infrastruktura pro vodní hospodářství, konkrétně změna polohy čistírny odpadních vod.
- Riziko: Pokud vlastníte pozemek v okolí, musíte zbystřit. Posun ČOV může znamenat nové hlukové zatížení, riziko zápachu nebo změnu odtokových poměrů. Ještě důležitější jsou však ochranná pásma. Pokud se ochranné pásmo nové polohy ČOV dotkne vašeho stavebního pozemku, může se stát, že na něm už nikdy nic nepostavíte. Stane se z něj znehodnocená zahrada.
2. Dopravní infrastruktura a stín dálnice D49
V návrhu se objevuje úprava plochy DS č. 38 (Dopravní silniční) a úprava veřejně prospěšných staveb (VPS). Horní Lapač je logicky dotčen výstavbou dálnice D49 a návaznou infrastrukturou.
- Riziko: Zkratka VPS (veřejně prospěšná stavba) je v územním plánu tou nejagresivnější. Umožňuje totiž vyvlastnění práv k pozemkům, pokud se s obcí nebo státem nedohodnete. Musíte přesně vědět, kudy nové čáry vedou. Zda se nerozšiřuje silnice na úkor vašeho plotu, nebo zda se neplánuje nový sjezd v těsné blízkosti vaší ložnice.
3. Smíšené plochy a riziko podnikání v sousedství
Mění se regulativy u plochy SO č. 17 (Smíšené obytné).
- Riziko: Smíšené plochy jsou vždy citlivé. Kombinují bydlení s jinými funkcemi – službami, drobnou výrobou, občanskou vybaveností. Jakákoliv změna v textové části regulativů může otevřít dveře pro záměry, které by dříve nebyly možné. Například hlučnější provozovnu, sklad nebo dílnu hned vedle rodinného domu.
ČÁST 2: NEVIDITELNÁ PAST NOVÉHO ZÁKONA (STANDARDIAZCE)
Kromě těchto viditelných změn probíhá proces, kterému se říká standardizace. Nový stavební zákon nařídil sjednotit barvy a názvy ploch v celé republice. Váš pozemek, který měl v územním plánu nějaké specifické označení (např. "Sv - smíšené venkovské"), se musí "překlopit" do nové, celostátní škatulky.
Zní to jako byrokracie, ale je v tom háček. Původní označení mohlo mít přísné limity (např. maximální výška domu 8 metrů). Nová "standardní" škatulka může mít limity volnější (např. 12 metrů). Pokud si nepohlídáte tento převod, může se stát, že se ve vaší klidné ulici najednou povolí výstavba bytových domů, ačkoliv to nikdo nahlas neřekl. Prostě se jen "standardizovalo".
ČÁST 3: PROČ JE VAŠE MLČENÍ PRÁVNÍ SEBEVRAŽDOU
Dostáváme se k tomu nejdůležitějšímu. Proč tvrdím, že bez aktivity teď už nic nezmůžete později?
Starý stavební zákon rozlišoval "námitky" (silný nástroj pro vlastníky) a "připomínky" (slabší nástroj pro veřejnost). Nový stavební zákon (č. 283/2021 Sb.) tuto terminologii sjednotil. V § 97 říká, že každý může uplatnit připomínky.
Mnoho lidí má pocit, že slovo "připomínka" zní nezávazně. Že je to jen takový námět do diskuze, který úřad může ignorovat. To je fatální omyl.
V novém systému je připomínka vaším jediným procesním nástrojem. Pokud se týká vašeho vlastnictví, má váhu dřívější námitky. Úřad se s ní musí vypořádat, musí ji vyhodnotit a v odůvodnění opatření obecné povahy vysvětlit, proč jí vyhověl nebo nevyhověl.
Princip koncentrace: Soud už vám nepomůže
Nejvyšší správní soud v Brně a nová legislativa razí nekompromisní zásadu: Práva patří bdělým.
Pokud v procesu pořizování změny územního plánu zůstanete pasivní (nepodáte včas písemnou připomínku), a za rok zjistíte, že vám nová stavba vadí, máte smůlu. Pokud podáte žalobu ke krajskému soudu (návrh na zrušení opatření obecné povahy), soudce se podívá do spisu. Jakmile zjistí, že jste v únoru 2026 mlčeli, ačkoliv jste se mohli ozvat, vaši žalobu ve většině Vašich návrhových námitek (bodů) odmítne.
Soudní přezkum totiž neslouží k tomu, aby napravoval vaši lenost nebo neznalost. Slouží k přezkumu toho, jak úřad vypořádal vaše včas uplatněné výhrady. Kde není připomínka, není spor. Kde není spor, není co soudit.
Nepodání připomínky se fakticky rovná bianko šeku, který dáváte úřadu: "Dělejte si s mým pozemkem a jeho okolím, co chcete, já souhlasím."
ČÁST 4: STRATEGICKÝ PLÁN OBRANY
Situace je vážná, ale řešitelná. Máte přesně vymezený čas na to, abyste do procesu vstoupili a zajistili si silnou pozici. Zde je postup, který svým klientům doporučuji:
KROK 1: Získejte informace (IHNED)
Nečekejte, až co řeknou sousedé. Jděte na web města Holešov nebo na portál územního plánování. Stáhněte si Hlavní výkres (Návrh) a Textovou část. Najděte si svoji nemovitost. Porovnejte stav s tím, co platilo doteď. Hledejte změny v barvách, nové čáry přes pozemky, změny kódů využití.
KROK 2: Veřejné projednání (26. 1. 2026)
Toto je klíčové datum.
- Kdy: 26. ledna 2026 v 16:00 hodin.
- Kde: Zasedací místnost Obecního úřadu Horní Lapač č.p. 22.
- Co tam dělat: Poslouchejte výklad projektanta. Ptejte se na konkrétní dopady na váš pozemek. Chtějte vysvětlení změn u ČOV a dopravních staveb.
- Varování: To, co řeknete na schůzi do mikrofonu, nemá právní váhu, pokud to následně nepodáte písemně! Ústní debata je jen informativní.
KROK 3: Písemná připomínka (Do 10. 2. 2026)
Do tohoto data musí vaše připomínka ležet na podatelně Městského úřadu v Holešově. E-mail nestačí (pokud nemáte elektronický podpis), telefonát nestačí. Musí to být formální podání.
Co musí připomínka obsahovat, aby byla účinná:
- Identifikace: Kdo jste (jméno, adresa, datum narození) a vztah k území (jsem vlastníkem pozemku p.č. X v k.ú. Horní Lapač). Tím prokazujete, že nejste jen náhodný kolemjdoucí, ale dotčený vlastník.
- Konkrétní výhrada: Nestačí napsat "nesouhlasím". Musíte napsat PROČ. "Nesouhlasím s vymezením plochy TW 31, protože její umístění v blízkosti mého domu neúměrně zatíží mé bydlení hlukem a zápachem a sníží hodnotu mé nemovitosti."
- Požadavek: Co chcete, aby úřad udělal. "Požaduji vypuštění této změny," nebo "Požaduji zpracování hlukové studie a vybudování protihlukové stěny."
ZÁVĚR: INVESTICE DO JISTOTY
Územní plánování je složitá šachová partie. Proti vám stojí úřad, projektanti a často i silní investoři. Ti všichni znají pravidla hry dokonale. Vy máte v sázce svůj domov.
Pokud si nejste jistí, jak číst technické výkresy, nebo jak formulovat připomínku tak, aby byla "soudně neprůstřelná" a úřad ji nemohl smést ze stolu jedinou větou, vyhledejte odbornou pomoc.
Sepis kvalitní připomínky advokátem je investicí v řádu vyšších jednotek tisíc korun. Znehodnocení nemovitosti nevhodnou změnou územního plánu vás může stát miliony. Je na vás, jakou matematiku zvolíte.
Pamatujte: 10. únor 2026 je nepřekročitelná hranice. Po tomto datu se brány zavírají a případná obrana bude násobně dražší a složitější, spíše prakticky nemožná.
