Možná si říkáte, že územní plán je jen barevná mapa na radnici, která se vás netýká. Váš dům stojí, plot taky, tak co. Jenže to je omyl, který vás může stát miliony. S příchodem nového stavebního zákona totiž skončila éra, kdy se dalo všechno vyřešit „až potom“.
Nová pravidla jsou tvrdá: Kdo se neozve včas, má smůlu. A to doslova.
Past jménem § 307 odst. 2
Dříve to bývalo tak, že i když jste zaspali projednávání územního plánu, soudy k vám byly v případě žaloby poměrně shovívavé. Pokud byl plán nezákonný, soud ho zrušil, i když jste předtím mlčeli.
Tomu je konec. Nový stavební zákon (konkrétně § 307 odst. 2) zavedl pravidlo, kterému právníci říkají koncentrace řízení. Lidsky řečeno:
"Pokud podáte žalobu k soudu s důvody, které jste mohli uplatnit už dříve jako námitky na obci, ale neudělali jste to, soud vaši žalobu smete ze stolu."
Zákonodárce tím říká jasně: Vlastníku, starej se. Sleduj úřední desku. Pokud promeškáte veřejné projednání a nepodáte písemné námitky, fakticky tím souhlasíte se vším, co vám obec na pozemku či za plotem nakreslí. A zpětně už se neubráníte.
Jak vám to může znehodnotit nemovitost?
Představte si, že máte stavební parcelu nebo dům s výhledem do polí.
- Scénář A: Obec v novém plánu změní pole na plochu pro výrobu a skladování. Vedle vaší zahrady vyroste logistická hala. Hodnota vašeho domu padá dolů.
- Scénář B: Přes váš pozemek se nakreslí koridor pro novou silnici nebo inženýrské sítě. Najednou je pozemek nezastavitelný.
- Scénář C: Váš stavební pozemek se změní zpět na ornou půdu nebo zeleň. Z investice za miliony je rázem louka za pár korun.
Pokud včas nepodáte tzv. kvalifikovanou námitku, stane se tento stav trvalým. A pozor – nestačí jen napsat „nesouhlasím“. Námitka musí mít právní hlavu a patu, musí být odůvodněná a ideálně podložená argumenty o zásahu do vlastnických práv.
Kde byste měli zbystřit právě teď?
Jako advokát se pohybuji primárně na Holešovsku a Kroměřížsku, ale sleduji situaci na celé Moravě. Právě teď (přelom let 2025 a 2026) se s novými plány roztrhl pytel, protože obce musí stihnout zákonné termíny.
Kde se to "vaří" a měli byste okamžitě kontrolovat úřední desku?
- Kroměříž: Tady je situace kritická. Město přijímá úplně nový územní plán. Emoce budí zejména doprava a obchvaty. Pokud vlastníte nemovitost v Kroměříži a cítíte se dotčeni, je nejvyšší čas jednat.
- Holešov: Tady nás čeká Změna č. 3 Územního plánu. Podle smluv města se návrh chystá k projednání pravděpodobně už na začátku roku 2026. Bude se řešit průmyslová zóna i nové plochy pro bydlení.
- Fryšták a Martinice: Tyto obce jsou pod obrovským tlakem kvůli dálnici D49. Ve Fryštáku visela vyhláška o novém plánu na konci roku 2025. Řeší se přivaděče, hluk a ochranná pásma. Tady jde doslova o každý metr.
- Jesenicko a Olomoucko: Pokud máte chatu nebo pozemky na severu Moravy (např. Bernartice, Domašov), zbystřete kvůli větrným elektrárnám. Obce po referendech mění plány – někde větrníky mažou, jinde kreslí.
- Brno a Ostrava: I velká města "čistí stůl" a na leden 2026 chystají velká veřejná projednání technických novel.
Co máte dělat?
- Sledujte úřední desku své obce (nebo se podívejte na nový Národní geoportál územního plánování, i když ten zatím funguje všelijak).
- Hlídejte termíny. Na podání námitek máte obvykle jen 7 dní od veřejného projednání. To je šibeniční lhůta. Nečekejte, až budete potřebovat advokáta - to bude už pozdě.
- Neřešte to "u piva". Sousedské řeči na úřadě nic neznamenají. Počítá se jen to, co je na papíře a s podacím razítkem.
Pokud zjistíte, že se na vašem nebo sousedním pozemku chystá změna, která se vám nelíbí, nečekejte. Zavolejte mi. Sepíšeme námitku tak, aby obstála i v novém přísném režimu stavebního zákona. Jde o váš majetek (často o miliony) a v roce 2026 už na druhou šanci hrát nelze.
