KOMPLEXNÍ POZEMKOVÉ ÚPRAVY HLINSKO POD HOSTÝNEM: DEFINITIVNÍ PRŮVODCE PRO VLASTNÍKY, KTEŘÍ ODMÍTAJÍ TRATIT NA SVÉM MAJETKU

1. Budíček do tvrdé reality ledna 2026

Pokud vlastníte byť jen metr čtvereční půdy v katastrálním území Hlinsko pod Hostýnem, právě pro vás začal odpočet, který nelze zastavit, nelze ignorovat a který, pokud jej prospíte, bude mít na hodnotu vašeho rodinného majetku fatálnější dopad než jakákoliv inflace či tržní krize.

Dne 16. prosince 2025 vydal Státní pozemkový úřad (SPÚ), konkrétně jeho pobočka v Kroměříži, dokument, který se tváří jako běžné úřední oznámení, ale ve skutečnosti je startovním výstřelem k finálnímu přerozdělení území o rozloze více než 300 hektarů. Jedná se o „Oznámení o vystavení návrhu komplexních pozemkových úprav v katastrálním území Hlinsko pod Hostýnem“ pod spisovou značkou SP5484/2021-525202/04/02.   

Možná si říkáte, že jde o další byrokratický úkon, který se vás netýká, nebo že „úřad ví, co dělá“. Jako advokát, který se specializuje na krizové situace a ochranu majetku, vám musím s radikální upřímností říci: To je omyl, který vás může stát miliony. Pozemkové úpravy nejsou pouhým překreslováním čar v mapách. Je to proces zániku vašich starých vlastnických práv a vzniku práv nových.

Je to moment, kdy se rozhoduje, zda váš pozemek bude mít v budoucnu hodnotu stavební parcely, nebo se stane neprodejným mokřadem v zátopovém území retenční nádrže. Je to chvíle, kdy se rozhoduje, zda k vašemu poli povede asfaltová cesta, nebo se k němu budete brodit blátem přes cizí.

Časová osa krize: Třicet dní, které rozhodnou o příštích padesáti letech

Zákon je v tomto neúprosný a nezná slitování s těmi, kdo nesledují úřední desky. Návrh nového uspořádání, tedy mapa toho, co vám bude patřit namísto vašeho současného majetku, je vystaven k nahlédnutí od 12. ledna 2026 do 10. února 2026. Toto je vaše jediné a poslední okno příležitosti.   

V právu existuje latinská zásada Vigilantibus iura scripta sunt – práva patří bdělým. V kontextu zákona č. 139/2002 Sb., o pozemkových úpravách, to platí dvojnásob. Pokud v této lhůtě nepodáte kvalifikovanou, písemnou a věcně vyargumentovanou námitku, nastupuje tzv. fikce souhlasu. Stát bude mít za to, že s návrhem souhlasíte, i kdyby byl pro vás likvidační. Jakmile tato lhůta 10. února 2026 uplyne, brána se zavírá. Žádný soud, žádné odvolání a žádný pláč nad rozlitým mlékem vám už nevrátí možnost ovlivnit tvar, polohu a bonitu vašich nových pozemků.

Tento článek není jen informativním textem. Je to strategický manuál a bitevní plán v jednom. Vycházím v něm nejen z paragrafů, ale z detailní analýzy konkrétní situace v Hlinsku pod Hostýnem, z hydrologických studií Slavkovského potoka, z ekonomických dat veřejných zakázek a z hluboké znalosti toho, jak státní aparát funguje, když se nikdo nedívá. Mým cílem není vás vyděsit, ale mobilizovat. V právní džungli totiž vyhrává ten, kdo má lepší mapu a ostřejší mačetu. A tu vám právě teď vkládám do rukou.   

2. Anatomie procesu: Proč se to děje a kdo tahá za nitky?

Abychom mohli efektivně bojovat za vaše zájmy, musíme nejprve pochopit, na jakém hřišti se hraje a kdo je soupeřem. Pozemkové úpravy v Hlinsku pod Hostýnem nejsou izolovanou akcí. Jsou součástí širší strategie státu a kraje v boji proti vodní erozi a povodním, což jsou v oblasti Podhostýnska klíčová témata.

2.1 Veřejný zájem vs. Soukromé vlastnictví

Základním konfliktem celého procesu je střet veřejného zájmu na ochraně krajiny se soukromým zájmem vlastníka na nerušeném užívání majetku. Ústava České republiky v článku 11 Listiny základních práv a svobod sice garantuje ochranu vlastnictví, ale zároveň připouští jeho omezení ve veřejném zájmu, je-li to na základě zákona a za náhradu.

V Hlinsku je tímto "veřejným zájmem" primárně zadržení vody v krajině. Katastrálním územím protéká Slavkovský potok, bystřina pramenící na svazích Hostýna, která je hlavním přítokem říčky Rusavy. Studie povodí Moravy a Zlínského kraje dlouhodobě identifikují Hlinsko jako kritický bod, kde je nutné vodu "zbrzdit", aby nedocházelo k záplavám v níže položených obcích jako jsou Jankovice, Pravčice nebo město Hulín.   

Pro vás jako vlastníky to znamená jediné: Stát potřebuje vaši půdu. Potřebuje ji na poldry (suché nádrže), potřebuje ji na průlehy, potřebuje ji na biokoridory. A pozemkové úpravy jsou elegantním, zákonným nástrojem, jak tuto půdu získat, zcelit a vyčlenit pro tyto stavby, aniž by musel přistupovat k drahému a politicky nepopulárnímu vyvlastňování. Místo vyvlastnění vám stát nabídne "směnu". Váš pozemek, kde se má stavět hráz, si vezme, a vám dá jiný, "přiměřený", o kus dál. Zda je ta směna férová, to je právě předmětem tohoto boje.

2.2 Institucionální hráči: SPÚ a Dodavatelé

Řízení vede Státní pozemkový úřad, Krajský pozemkový úřad pro Zlínský kraj, Pobočka Kroměříž. Konkrétní odpovědnou úřední osobou je Ing. Radka Zábojníková, Ph.D. Je důležité si uvědomit, že úředník není váš nepřítel, ale ani váš přítel. Je to správce procesu, který je tlačen termíny, rozpočtem a směrnicemi z ústředí. Jeho cílem je mít "čistý stůl" a schválený návrh, nikoliv maximalizovat hodnotu vašeho majetku.   

Druhým klíčovým hráčem je zpracovatel návrhu. V případě Hlinska pod Hostýnem byla veřejná zakázka vypsána v roce 2021 a vysoutěžena za cenu, která se pohybovala kolem 2 milionů korun. Zhotovitelem je konsorcium geodetických firem (často se v regionu opakují jména jako GEOREAL či GEODIS). Tito inženýři jsou technokraté. Vidí vrstevnice, odtokové linie a bonitní třídy. Nevidí a nemohou vidět, že ten konkrétní kousek louky je pro vás citově cenný, nebo že spekulujete na jeho budoucí prodej jako stavební parcely. Pokud jim to neřeknete – a to důrazně a formálně správně – nebudou to brát v potaz.   

Zajímavým detailem, který vyplynul z mé rešerše smluvní dokumentace, je Dodatek č. 1 ke smlouvě o dílo z června 2022. Došlo v něm ke změně v "doplnění stávajícího bodového pole" a úpravě ceny o 15 000 Kč. Ač se to zdá jako drobnost, signalizuje to, že geodetická realita v terénu nebyla v souladu s původními předpoklady. To je pro nás varovný signál: Pokud byly chyby v zaměření bodového pole, mohou být chyby i ve výměrách vašich parcel? Důsledná kontrola je na místě.   

3. Geografická a hydrologická analýza: Proč je Hlinsko "horká půda"

Abychom pochopili, proč je návrh uspořádání pozemků takový, jaký je (a proč možná váš pozemek "cestuje" na jiné místo), musíme se podívat na mapu očima vodohospodáře.

3.1 Slavkovský potok a fenomén "bleskové povodně"

Hlinsko pod Hostýnem leží v geomorfologicky složitém území. Slavkovský potok zde funguje jako sběrný kanál pro srážky z Hostýnských vrchů. Právě zde, nad intravilánem obce, je naplánována výstavba suché retenční nádrže (poldru).   

Poldr není rybník. Je to území, které je většinu času suché a zemědělsky využívané (zpravidla jako louka), ale v případě povodně se řízeně zaplaví.

Důsledky pro vlastníka: Pokud vám projektant navrhl pozemek v prostoru budoucí zátopy poldru, dostáváte do rukou "Černého Petra". Takový pozemek má:

1. Omezené využití: Nesmíte zde stavět, nesmíte zde skladovat materiál, nemůžete zde pěstovat plodiny, které by při spláchnutí ucpaly výpust (např. kukuřice). Musí zde být trvalý travní porost.
2. Riziko škod: Když přijde voda, úroda (seno) je zničena. Náhrady škod jsou sice teoreticky vymahatelné, ale v praxi je to zdlouhavý proces.
3. Nižší tržní cenu: Kdo koupí pozemek, o kterém ví, že bude pravidelně pod vodou a má věcné břemeno rozlivu?

Strategická rada: Pokud zjistíte, že váš nový pozemek leží v plánované zátopě poldru (N1, N2 nebo N3, jak jsou označovány v technických zprávách pro oblast Podhostýnska), je to důvod pro zásadní nesouhlas. Argumentujte tím, že takové umístění porušuje kritérium přiměřenosti (§ 10 zákona), protože váš původní pozemek takovým rizikem zatížen nebyl. Žádejte přesun mimo zátopu nebo finanční vyrovnání v plné výši znehodnocení.   

3.2 Erozní ohrožení a "Krajinná daň"

Kromě vody je nepřítelem v Hlinsku i vítr a svahová eroze. Půdy v této oblasti (biochory 3BC a 3BE – erodované plošiny na spraších a flyši) jsou náchylné ke smyvu ornice. Proto návrh pozemkových úprav obsahuje síť protierozních mezí, průlehů a větrolamů.   

Tyto prvky jsou tzv. společná zařízení. Zákon o pozemkových úpravách obsahuje v § 9 odst. 11 mechanismus, který já nazývám "skrytou pozemkovou daní". Na plochu potřebnou pro tato společná zařízení (včetně polních cest) přispívají všichni vlastníci poměrnou částí svých pozemků, a to až do výše 10 % výměry.

• Příklad z praxe: Vstupujete do úprav s 10 000 m². Projektant potřebuje půdu na cesty a meze. Navrhne vám nový pozemek o výměře 9 000 m². Těch 1 000 m² (10 %) jste "darovali" ve prospěch celku.
• Obrana: Je nutné hlídat, zda tento odpočet nepřekročil 10 %. Pokud ano, musí s tím vlastník výslovně souhlasit a rozdíl musí být doplacen v penězích. Často se stává, že úřad "zkouší", co vlastník vydrží. Bez detailního přepočtu a kontroly na to nepřijdete.

4. Právní analýza rizik: Pasti zákona č. 139/2002 Sb.

Přejděme nyní k tvrdé právní analýze. Zákon o pozemkových úpravách je lex specialis, speciální zákon, který má v mnoha ohledech přednost před správním řádem. A je napsán tak, aby proces "odsýpal", často na úkor individuálních práv.

4.1 Fikce souhlasu (§ 11 odst. 1 a násl.)

Toto je nejnebezpečnější ustanovení celého zákona. Jakmile je návrh vystaven (což se stalo/stane 12. 1. 2026), běží lhůta. Pokud vlastník mlčí, zákon předpokládá, že souhlasí. Není zde prostor pro "zapomněl jsem", "byl jsem na dovolené" nebo "nerozuměl jsem tomu". Úřad nemusí nikoho nahánět. Vyvěšení na úřední desce (i té elektronické na webu obce Bystřice pod Hostýnem) je doručením všem.   

Varování advokáta: Mnoho klientů se domnívá, že když nepodepíší tzv. "odsouhlasení návrhu" na jednání s projektantem, tak nesouhlasí. To je omyl! Pokud jste na jednání řekli "ne", ale nepodali jste následně písemnou námitku v době vystavení návrhu, váš ústní nesouhlas je irelevantní. Rozhoduje pouze to, co je v písemné námitce podané v zákonné lhůtě.

4.2 Kritérium přiměřenosti (§ 10) – ďábelské detaily

Zákon říká, že nový pozemek musí být přiměřený tomu původnímu. Co to ale znamená v číslech? Zde přichází přehled zákonných limitů, které by měly viset nad postelí každého vlastníka půdy. Bez vašeho souhlasu nesmí úřad překročit následující odchylky:

• Cena: limitní odchylka ± 4 %. Pozor, počítá se z „ceny zjištěné“ dle vyhlášky, nikoliv z tržní ceny! Zde dochází k největším ztrátám hodnoty.
• Výměra: limitní odchylka ± 10 %. Úbytek je zpravidla způsoben příspěvkem na společná zařízení (cesty, poldry).
• Vzdálenost: limitní odchylka ± 20 %. Vzdálenost se měří od „hospodářského centra“ (obce). Pozor na terénní rozdíly – stejná vzdálenost do kopce není totéž co po rovině.
• Druh pozemku: musí odpovídat. Nelze bez souhlasu měnit ornou půdu za les nebo trvalý travní porost, pokud to nevyžaduje ochrana půdy.

Analýza rizika "Ceny zjištěné": Největší pastí je oceňování. Pozemky se oceňují podle Bonitovaných půdně ekologických jednotek (BPEJ) a vyhláškových cen. Tyto ceny jsou administrativní relikty, které neodrážejí tržní realitu.

• Scénář Hlinsko: Máte pozemek na okraji obce Bystřice pod Hostýnem/Hlinska. V územním plánu je veden jako "plocha smíšená obytná" nebo "rezerva". Jeho tržní cena je 1000 Kč/m². V katastru je to ale "orná půda" s BPEJ, která má vyhláškovou cenu 15 Kč/m².
• Co udělá úřad: Vezme vám tento pozemek (hodnota 1000 Kč/m²) a dá vám pozemek uprostřed lánu o 2 km dál, který má také BPEJ s cenou 15 Kč/m².
• Výsledek: Podle zákona a tabulek SPÚ je rozdíl v ceně 0 %. Podmínka přiměřenosti je splněna. Reálně jste ale přišli o 985 Kč na každém metru čtverečním.
• Obrana: Musíte aktivně namítat, že ocenění neodpovídá charakteru pozemku jako stavebního (byť budoucího). Odkazujte se na zákon o oceňování majetku a příslušnou judikaturu, která říká, že náhrada musí být spravedlivá a reflektovat majetkovou podstatu.

4.3 Sbor zástupců: Hlas lidu, nebo hlas lobby?

V každých pozemkových úpravách funguje tzv. Sbor zástupců vlastníků. Tento orgán má hájit zájmy vás, majitelů. Z mé praxe však vím, že fungování sboru je často problematické. V Hlinsku byl sbor volen pravděpodobně již v roce 2021/2022. Zasedají v něm zástupci obce (starostové Bystřice a Prusinovic, úředníci) a zástupci velkých vlastníků (družstva). Drobný vlastník ve sboru často nemá zastání. Sbor schvaluje koncepci cest a poldrů. Pokud sbor odkýval, že poldr bude na vašich pozemcích, aby se ušetřily pozemky pana předsedy družstva, máte problém. Zápisy z jednání sboru jsou veřejné (měly by být). Vyžádejte si je. Zjistěte, kdo a jak rozhodoval o vaší půdě, ještě než jste viděli mapu.   

5. Ekonomická realita: Jak z KoPÚ vytěžit, ne prodělat

Nechci jen malovat čerty na zeď. Pozemkové úpravy jsou i obrovskou příležitostí, pokud víte, jak na to.

5.1 Scelení a zpřístupnění

Historické vlastnictví na Moravě je extrémně rozdrobené. Máte-li pět proužků pole o šířce 3 metry rozesetých po celém katastru, je takový majetek neprodejný a nepronajímatelný (kromě pachtu družstvu za almužnu). KoPÚ tyto proužky scelí do jednoho funkčního celku. Navíc k němu musí vybudovat cestu. 

Poznámka: Pozemek o výměře 1 hektar v kuse, ke kterému vede asfaltová cesta, má tržní hodnotu o 30-50 % vyšší než součet pěti rozdrobených kousků bez přístupu. Toto je přidaná hodnota, kterou musíte po projektantovi tvrdě vyžadovat. "Nechci pět kousků, chci jeden pořádný a chci k němu cestu."

5.2 Odhalení černých staveb a hranic

Nové měření (digitalizace) je nemilosrdné. Odhalí, že sousedův plot stojí metr na vašem. Odhalí, že obecní cesta vede přes váš pozemek. V rámci KoPÚ se tyto věci narovnávají. Můžete žádat, aby vám obec onen zastavěný kus cesty zaplatila nebo směnila. Je to ideální čas na "úklid" v rodinném majetku.

6. Strategický manuál: Krok za krokem k vítězství

Teď, když známe teorii a rizika, pojďme do akce. Co přesně musíte udělat v následujících týdnech?

Fáze 1: Získání zpravodajských informací (IHNED)

1. Stáhněte si návrh: Nečekejte, až vám něco přijde do schránky (nepřijde). Jděte na úřad v Bystřici nebo Kroměříži, nebo se podívejte na web. Hledejte spis SPU 506082/2025/Zab.   
2. Získejte "Srovnávací sestavení": To je tabulka, kde je vlevo váš starý stav (nárok) a vpravo nový stav (návrh).
   • Podívejte se na sloupec "Výměra" (rozdíl).
   • Podívejte se na sloupec "Cena" (rozdíl).
   • Podívejte se na sloupec "Vzdálenost".

Fáze 2: Forenzní analýza mapy (DO 20. 1. 2026)

Otevřete grafickou část. Najděte své nové pozemky. A ptejte se:

• Tvar: Je to obdélník/čtverec, nebo nepravidelná "nudle"? Nepravidelné tvary se špatně obdělávají a snižují cenu.
• Sklon: Je pozemek na rovině, nebo ve svahu? Svah znamená erozi a nižší výnosy.
• Voda: Je v blízkosti Slavkovského potoka? Hrozí zaplavení?
• Sousedé: Kdo je vedle? Les (stín, zvěř)? Cesta (prach, přístup)?
• Přístup: Vede k pozemku v mapě čára, která značí cestu? Je to "hlavní polní cesta" (zpevněná), nebo "vedlejší polní cesta" (travnatá)?

Fáze 3: Útok – Podání námitky (NEJPOZDĚJI 5. 2. 2026)

Pokud najdete jakoukoliv nesrovnalost nebo zhoršení, pište námitku. Ne e-mail, ne telefonát. Doporučený dopis nebo datová zpráva.

Vzor struktury námitky:

1. Identifikace: Kdo jste a k jakým pozemkům se vyjadřujete (LV č....).
2. Výrok: "Nesouhlasím s navrženým uspořádáním."
3. Odůvodnění (to nejdůležitější):
   • Příklad 1 (Cena): "Navržený pozemek č. X má sice tabulkově shodnou cenu, ale reálně se jedná o zamokřenou lokalitu u potoka, zatímco můj původní pozemek byl suchá orná půda. Dochází k kvalitativnímu zhoršení, které odporuje § 10 zákona."
   • Příklad 2 (Přístup): "K navrženému pozemku není zajištěn přístup pro těžkou zemědělskou techniku z veřejné komunikace, navržená cesta nemá dostatečné parametry."
   • Příklad 3 (Stavební potenciál): "Původní pozemek p.č. Y se nachází v zastavitelné ploše dle ÚP Bystřice p.H., nový pozemek je v nezastavitelném extravilánu. Žádám o přecenění původního pozemku jako stavebního a přidělení adekvátní náhrady v podobné lokalitě."

Fáze 4: Vyjednávání (Únor – Březen 2026)

Po podání námitky vás úřad pozve k jednání. Zde se ukáže vaše síla.

• Buďte "Bojovník": Nenechte se opít rohlíkem. Projektant vám bude říkat, že "to jinak nejde", že "počítač to tak navrhl". To jsou nesmysly. Většinou to jde jinak.
• Buďte "Ochránce": Pokud neustoupí, chtějte finanční vyrovnání.
• Nebojte se odvolání: Pokud nedojde k dohodě, úřad vydá rozhodnutí. Proti němu se můžete odvolat. Odvolání má odkladný účinek – dokud se nevyřeší, úpravy neplatí. To je vaše páka. Úřad chce mít klid a hotovo, nechtějí se roky soudit. Často raději ustoupí "kverulantovi", aby měli proces uzavřený.

7. Soudní přezkum: Když diplomacie selže

Pokud správní orgán vaše námitky zamítne a potvrdí návrh rozhodnutím, boj se přesouvá do soudní síně. Zde je nutné být extrémně precizní, protože jurisdikce je rozdělena.

7.1 Správní soudnictví (Procesní vady)

Pokud úřad porušil proces (např. vám nedoručil, neumožnil nahlédnout do spisu, byl podjatý), žalujete u Krajského soudu ve správním soudnictví.

7.2 Civilní soudnictví (Spor o majetek)

Pokud spor trvá o to, že "nové není přiměřené starému" (tedy spor o hodnotu a vlastnictví), jedná se o věc soukromého práva. Podle judikatury (např. Konf 77/2011) rozhodují civilní soudy (okresní soud) podle části páté občanského soudního řádu. Zde už nehrají roli tabulky SPÚ. Soud si nechá vypracovat nezávislý znalecký posudek na tržní cenu. A to je moment, kdy často vyhráváme. Tržní realita u Bystřice je jiná než ve vyhlášce ministerstva zemědělství.   

8. Závěr: Spěte klidně, ale až po 10. únoru

Vážení vlastníci,

situace v Hlinsku pod Hostýnem je vážná, ale řešitelná. Máte v rukou majetek, který vaši předci budovali po generace. Nedovolte, aby vám ho administrativní proces znehodnotil jen proto, že jste v lednu 2026 nedávali pozor.

Máte "arzenál" informací. Víte, jak funguje fikce souhlasu. Víte o riziku poldrů na Slavkovském potoce. Víte, že musíte hlídat 4% cenovou a 10% plošnou odchylku.

Teď je čas jednat.

1. Zkontrolujte.
2. Analyzujte.
3. Namítejte.

Pokud si na to sami netroufáte, vyhledejte odbornou pomoc. Ne "obecného právníka", ale specialistu na pozemkové právo a správní procesy. V sázce je příliš mnoho.

S přáním pevné ruky při podpisu námitek,

Mgr. David Uruba 

Váš partner pro právní krize a ochránce majetku

Poznámka: Tento text slouží k edukativním účelům a nenahrazuje individuální právní poradenství v konkrétní kauze. Data a termíny vycházejí z dokumentů dostupných k prosinci 2025.

Příloha: Kontrolní seznam (checklist) pro podání námitky

Abyste na nic nezapomněli, zde je stručný bodový scénář:

1. [ ] Mám přístup k "Návrhu nového uspořádání" (mapu i tabulky).
2. [ ] Identifikoval jsem všechny své parcely (podle LV).
3. [ ] Zkontroloval jsem výměru: Je nová výměra menší o více než 10 %? (Pokud ano -> Námitka).
4. [ ] Zkontroloval jsem cenu: Je nová cena nižší o více než 4 %? (Pokud ano -> Námitka).
5. [ ] Zkontroloval jsem tvar a přístup: Vede k pozemku cesta? Je tvar vhodný pro moje stroje?
6. [ ] Zkontroloval jsem břemena: Nejsou na novém pozemku sloupy VN, plynovod nebo věcné břemeno chůze/jízdy, které na starém nebylo?
7. [ ] Zkontroloval jsem záplavové území: Není pozemek v poldru?
8. [ ] Sepsal jsem písemnou námitku. (Musí obsahovat: Kdo podává, čeho se týká, co konkrétně vadí, co navrhuji změnit, podpis).
9. [ ] Odeslal jsem námitku doporučeně nebo datovou schránkou na SPÚ Kroměříž PŘED 10. 2. 2026.
10. [ ] Mám potvrzení o odeslání/doručení a znění samotné námitky (fotka, sken, či PDF).