Růžové brýle jsou dole. Láska vyprchala a vy stojíte před domem, na který jste roky přispívali, ale který na papíře patří vašemu bývalému partnerovi. V ruce máte jen štos faktur, výpisy z účtu a palčivý pocit, že jste byli „napáleni“. Váš ex-partner vám možná řekl, že investice byly váš problém, váš „dar“ nebo že je to dávno „promlčené“.
Dobrá zpráva? Právo má pro vaši situaci přesný nástroj. Ta špatná? Váš bývalý partner má proti vám připravené dvě hlavní právní obrany, které jeho advokát téměř jistě použije. Tento průvodce vás naučí, proč jsou tyto obrany ve většině případů liché a jak je u soudu argumentačně rozdrtit.
Právní černá díra: Proč je investice „na hromádce“ sázka proti Vám
Nejprve si ujasněme tu nejbrutálnější pravdu: život „na hromádce“ (právně „nesezdané soužití“) se ani zdaleka nerovná manželství.
V manželství zákon pamatuje na společné budování hodnot a chrání oba manžele tím, čemu se říká Společné jmění manželů (SJM). Pokud v manželství investujete do majetku, který patří jen jednomu z vás (např. do domu, který vlastnil už před svatbou), tato investice se při rozvodu zohlední a vypořádá.
Když ale manželé nejste, žádné automatické „společné jmění“ nevzniká. Jak opakovaně řekly soudy: „zákon majetkové společenství analogické k společnému jmění manželů neupravuje.“. Platí tvrdý režim oddělených majetků. Co je psáno na katastru nemovitostí, to platí.
Scénář „Napáleného“
Typický scénář vypadá následovně: Začnete spolu žít v domě nebo bytě, který vlastní pouze jeden z vás. „Pojďme si to tu udělat hezké,“ zazní. Začnete platit. Nejdřív nová kuchyňská linka na míru. Pak moderní podlaha. Následně celá nová střecha nebo rekonstrukce podkroví. Vy platíte materiál, práci, možná i splátky hypotéky. Vždyť je to přece „naše“ a plánujete spolu budoucnost.
Jenže pak přijde rozchod. A „naše“ se bleskově mění na „jeho/její“. Ten, komu nemovitost patří na papíře, vám řekne, ať si sbalíte věci. Vy odcházíte s osobními věcmi, zatímco vaše statisícové investice zůstávají pevně zabudované v cizím majetku.
Zdá se to jako díra v zákoně, ale není. I když neexistuje „zákon o životě na hromádce“, na tyto případy se plně použijí obecná ustanovení občanského zákoníku. Vaše situace má právní řešení.
Vaše hlavní zbraň: Bezdůvodné obohacení
Klíčová věc, o kterou se budete opírat, není „vrácení daru“ (protože jste nic darovat nechtěli) ani „splacení půjčky“ (protože jste se na půjčce formálně nedomluvili). To, co po právu žádáte, je vydání bezdůvodného obohacení podle §2991 občanského zákoníku.
Podle §2991 odst. 1 platí: „Kdo se na úkor jiného bez spravedlivého důvodu obohatí, musí ochuzenému vydat, oč se obohatil.“. Váš bývalý partner je bezesporu obohacen – hodnota jeho nemovitosti je díky vašim penězům vyšší. Vy jste prokazatelně ochuzeni (máte méně peněz). Klíčová otázka zní: Bylo to „bez spravedlivého důvodu“?
Klíčový koncept: Plnění z právního důvodu, který ODPADL
Laik by si mohl myslet, že šlo o „plnění bez právního důvodu“ (§2991 odst. 2), protože jste neměli žádnou smlouvu. Soudní praxe je však mnohem přesnější a pro vás výhodnější.
Vaše investice měly právní důvod. Tímto důvodem byla vaše (byť ústní či jen mlčky uzavřená) dohoda o společném bydlení a soužití. Investovali jste do nemovitosti za konkrétním účelem: abyste tam společně a dlouhodobě bydleli.
Dokud váš vztah a společné soužití trvalo, tento právní důvod existoval a vše bylo v pořádku. Okamžikem vašeho rozchodu však tento právní důvod zanikl, neboli – jak říká zákon – odpadl. A teprve v tomto okamžiku se vaše předchozí investice staly bezdůvodným obohacením.
Tento právní závěr není jen teoretická konstrukce. Opakovaně jej potvrzují odborné komentáře i nejvyšší soudy. Soudy jasně řekly, že pokud byly investice dělány v očekávání trvalého společného soužití, jedná se o plnění z právního důvodu, který rozchodem odpadá.
Toto právní zařazení je pro vás takticky nesmírně důležité, což se ukáže při demontáži obrany promlčením.
Ďáblova obrana č. 1: „Byla to jen společenská úsluha!“
První obrana vašeho ex-partnera bude téměř jistě znít: „Nikdy jsi nic nechtěl zpět! Byla to jen přátelská výpomoc, dar, běžná věc mezi partnery. Byla to společenská úsluha.“
Právně se tato obrana opírá o §2992 občanského zákoníku, který říká, kdy se obohacení vracet nemusí. Konkrétně, pokud někdo „obohatí druhou s úmyslem ji obdarovat nebo obohatit bez úmyslu právně se vázat.“.
Tato obrana se však hroutí při střetu s realitou vysokých finančních částek. Právo jasně rozlišuje mezi drobnou laskavostí a zásadní investicí.
Kde končí úsluha a začíná investice?
Odborná literatura i soudy mají pro toto rozlišení jasná kritéria:
- Hranice hodnoty: Komentáře k zákonu definují společenské úsluhy jako „plnění zpravidla nízké majetkové hodnoty“. Jako příklady uvádí pozvání na oběd, sousedská výpomoc. Klíčová je však to, zda se jednalo o vyšší majetkovou hodnotu, která je mimo běžné laskavosti.
- Očekávání, že to budete taky užívat (Test Ústavního soudu): Nález Ústavního soudu (II. ÚS 231/10) dal soudům zásadní vodítko. Nejedná se o společenskou úsluhu, pokud člověk práce provedl „v důvěře, že jejich výsledky bude také užívat“. Toto je přesně vaše situace. Neinvestovali jste 800 000 Kč do rekonstrukce nebo 87 000 Kč do kuchyňské linky na míru jako „kamarádskou výpomoc“, ale proto, že jste měli rozumné a druhou stranou podporované očekávání, že v daném domě budete také bydlet a výsledky své investice užívat.
- Absence protiplnění: V některých případech (např. judikát IV.ÚS 3390/24) může soud uznat práci na domě za úsluhu, ale jen pokud byla jasně vyvážena protislužbou (např. partnerka zajišťovala kompletní servis, domácnost a bezplatné bydlení). Pokud jste však hradili nejen mimořádné investice, ale podíleli jste se i na běžném chodu domácnosti, o žádné vyrovnané protislužbě nemůže být řeč.
Závěr je jasný: Umytí nádobí nebo nákup večeře je společenská úsluha. Financování nové střechy je investice. Obrana vašeho ex-partnera, že statisícová investice byla pouhou „laskavostí“, je u soudu snadno rozbitná.
Ďáblova obrana č. 2: „Je to promlčené!“
Toto je druhá, mnohem nebezpečnější a techničtější obrana. Advokát protistrany vezme vaši fakturu za novou kuchyň z roku 2017 a řekne: „Vážený pane předsedo, obecná promlčecí lhůta je 3 roky. Žaloba byla podána v roce 2025. Nárok žalobce je beznadějně promlčen.“.
Tato argumentace, přestože zní děsivě, je ve většině případů chybná. Právní řád vám dává hned dvě linie obrany.
Štít č. 1: Nárok vznikl až rozchodem
Jak jsme detailně rozebrali výše, vaše právo žádat peníze zpět nevzniklo v roce 2017, kdy jste zaplatili fakturu. Vaše platba měla tehdy platný právní důvod (dohodu o soužití). Právní důvod odpadl a vaše právo na vydání bezdůvodného obohacení vzniklo až dnem rozchodu v roce 2025.
- Co na to soudy: Nejvyšší soud (např. v klíčovém rozsudku NS 28 Cdo 1374/2018 nebo NS 28 Cdo 217/2021) opakovaně potvrdil, že promlčecí lhůta začíná běžet až od okamžiku, kdy právní důvod (společné soužití) odpadl.
- Praktický dopad: Pokud jste investovali v roce 2017 a rozešli se v roce 2025, vaše tříletá promlčecí lhůta pro podání žaloby začíná běžet až dnem rozchodu v roce 2025.
Štít č. 2: Zastavení promlčecí lhůty
I kdyby soud (čistě hypoteticky) přijal argument protistrany, že nárok vznikl již v roce 2017, zákon vám poskytuje druhou záchrannou brzdu.
- Zákon: Nový občanský zákoník (účinný od 1. 1. 2014) přinesl zásadní ochranu pro partnery. Podle §646 platí, že mezi osobami žijícími ve společné domácnosti se běh promlčecí lhůty staví (pozastavuje).
- Vysvětlení: Stavení znamená, že lhůta po dobu trvání překážky (společné domácnosti) neběží.
- Praktický dopad: Vaše tříletá lhůta začala běžet v roce 2017, ale okamžitě se „zmrazila“, protože jste sdíleli společnou domácnost. „Rozmrazila“ se a pokračovala ve svém běhu až dnem, kdy jste se rozešli a společná domácnost zanikla (v roce 2025).
Závěr: Dříve, za starého občanského zákoníku, byla situace složitější. Dnes je však ochrana investujícího partnera mnohem silnější. Obrana promlčením je sice strašák, ale pokud podáte žalobu v rozumné době (do 3 let) po rozchodu, je téměř jisté, že u soudu neobstojí.
Kolik dostanete zpět? Zhodnocení versus součet faktur
Poslední klíčová otázka: Kolik přesně můžete žádat? Budou to částky, které máte na fakturách (vynaložené náklady), nebo částka, o kterou se nemovitost reálně zhodnotila?
Odpověď je: Žádáte zhodnocení.
Dřívější rozhodnutí soudů v tom nebyla jednotná, ale klíčový nález Ústavního soudu (II.ÚS 2322/23) v tom udělal jasno. Výše nároku na vydání bezdůvodného obohacení odpovídá „zjištěnému rozdílu mezi obvyklou cenou nemovitosti před investicí a po ní,“ nikoli jen prostému součtu vynaložených nákladů.
To má dva dopady:
- Nevýhoda: Pokud jste neefektivně investovali (např. 500 000 Kč do zlatých kohoutků), ale tržní hodnota domu se kvůli tomu zvýšila jen o 100 000 Kč, váš nárok je 100 000 Kč.
- Výhoda: Pokud jste investovali chytře (např. 500 000 Kč za materiál na střechu a práci jste si udělali sami) a hodnota domu díky tomu stoupla o 800 000 Kč, váš nárok je 800 000 Kč.
Kdo co musí prokázat?
V soudním sporu je klíčové, kdo musí co dokazovat. Váš úkol je překvapivě jednodušší, než se zdá.
- Co musíte prokázat VY: Musíte prokázat, že jste platili. Klíčové jsou bankovní výpisy prokazující převody peněz, faktury za materiál, smlouvy o dílo, případně svědectví řemeslníků.
- Co musí prokázat VÁŠ EX: On musí prokázat, že existoval jiný spravedlivý důvod, proč by si měl vaše peníze nechat. Musel by doložit, že šlo o dar (což je u statisíců těžko uvěřitelné) nebo že jste mu tím spláceli nájem či jiný dluh.
Jak potvrzuje Nejvyšší soud (např. v rozsudku 28 Cdo 2210/2023), břemeno tvrzení a dokazování ohledně existence právního důvodu leží na příjemci platby (tedy na vašem ex-partnerovi). To je pro vás zásadní procesní výhoda.
Závěr: Nenechte se napálit. Právo je na Vaší straně, ale musíte jednat.
Váš bývalý partner a jeho advokát spoléhají na to, že se necháte zastrašit. Že uvěříte řečem o "dárku", "kamarádské výpomoci" nebo "promlčení" a na své peníze rezignujete. Nedělejte jim tu radost.
Právní situace je jasná a rozhodnutí soudů posledních let se konzistentně staví na stranu podvedených partnerů:
- Máte nárok: Není to dar. Je to bezdůvodné obohacení, protože právní důvod (společné soužití) odpadl.
- Není to úsluha: Investice statisíců do cizího majetku není mytí nádobí. Není to "společenská úsluha", protože jste investovali s důvěrou, že výsledky budete také užívat.
- Není to promlčené: Tříletá lhůta běží až od rozchodu, a i kdyby ne, po dobu soužití se její běh staví.
Důkazy však stárnou. Faktury blednou, výpisy z účtů mizí v archivech bank a svědci zapomínají. Jediný, kdo může vaše investice zachránit, jste vy – a rychlý, cílený právní zásah. Ďábel se skrývá v detailu a čas hraje proti vám. Nečekejte na zázrak, začněte svůj nárok aktivně bránit.
